دستور نقشه شهرداری چیست؟
در دنیای ساخت‌وساز و به‌طورکلی در دنیای صنعت ساختمان، ما با واقعیت‌ها و نیازهای انسان سروکار داریم. برای بالا بردن کیفیت زندگی انسانها رعایت معیارها و فرهنگ مطابق نیاز آن‌ها ضروری است. در این زمینه نباید نقش معماران را نادیده گرفت. معماران فضای شهری را بر اساس استانداردهای زندگی بشر برای آن‌ها فراهم می‌کنند. بر این اساس معماران با توجه به واقعیت زندگی انسانها، اقدام به ساخت ابنیه می‌کنند؛ اما در این میان برای جلوگیری از ایجاد آشفتگی و هرج‌ومرج در شهرها ساخت‌وسازها بر مبنای برنامه‌ریزهای خرد و کلان شهرداری‌ها و نظام‌مهندسی صورت می‌گیرد. قبل از آشنایی با دستور نقشه شهرداری اجازه بدهید با طرح تفضیلی آشنا شویم.
یکی از این برنامه‌ریزی‌های مهم در شهرها، طرح تفضیلی است. براساس طرح تفضیلی هر قطعه زمین و یا ساختمانی دارای مشخصاتی هستند که در زمان ساخت در اختیار مالک قرار می‌گیرد.
دستور نقشه زمین چیست؟
دستور نقشه یک ابلاغ رسمی از طرف شهرداری برای مالک است که کاملاً قانونی بوده و قابل استناد است. فرم دستور نقشه شامل اجازه و نحوه ساخت‌وساز مثل حجم تراکم، سطح اشغال، میزان اصلاحی، تراکم، جانمایی و نحوه تامین پارکینگ است که توسط شهرداری صادر می‌گردد.
صدور دستور نقشه و پروانه ساختمان با رضایت کامل مالکین انجام می‌شود در صورتی که یکی از مالکین حتی اگر مالک یک‌دهم زمین یا ساختمان باشند و رضایت نداشته باشد، صدور دستور نقشه ساختمان امکان‌پذیر نیست.
فرم دستور نقشه شهرداری در واقع نحوه تهیه نقشه و نحوه احداث بنا را مشخص میکند.
فرم دستور نقشه ساختمان چیست؟
از لحاظ حقوقی بالاترین و مهم‌ترین مستندی که شهرداری برای اجازه و نحوه احداث بنا صادر میکند دستور نقشه است. در اینجا به خریداران و مالکان توصیه میکنیم اگر تمایل به خرید ملک یا مشارکت در ساخت رادارند، حتما عقد قرارداد را منوط به اخذ دستور نقشه ساخت جدید از شهرداری قرار دهند.
توجه کنید دستور نقشه‌ای که بیش از 6 ماه از تاریخ صدور آن گذشته باشد اعتبار ندارد.
تشکیل پرونده
جهت احداث بنا، شما باید به یکی از دفاتر خدمت الکترونیک شهرداری مراجعه و پس از پرداخت هزینه دستور نقشه ساختمان درخواست صدور دستور نقشه ملک کنید. توجه داشته باشید تا پایان کار ساخت‌وساز و گرفتن گواهی پایان کار پرونده شما نزد همان شعبه دفتر خدماتی خواهد بود. این اولین گام جهت احداث ساختمان است.
دستور نقشه توسط شهرداری با توجه به آخرین مصوبات شهرسازی توسط سازمان‌های مربوطه است صادر می شود که مشخصات و ابعاد ملک مطابق با طرح تفضیلی جامع شهر در آن درج‌شده است.
تفسیر دستور نقشه شهرداری
1-شماره پرونده: شماره‌ای است که شهرداری به ملک یا بلوک اختصاص می‌دهد تا مشخص شود در کدام منطقه قرارگرفته است. به عنوان مثال در شهر تهران اولین رقم بیانگر یکی از منطقه‌های تهران است. فرضا اگر شماره پرونده شما در شهر تهران 100045263 باشد ملک شما در منطقه 1 تهران قرار دارد.
2-تاریخ صدور دستور نقشه: منظور تاریخی است که شهرداری دستور تهیه نقشه را صادر کند که معمولا 6 ماه اعتبار دارد. مالک موظف است در طی 6 ماه نقشه‌های معماری خود را تحویل دهد.
3-کد شناسایی ملک: همان کد یا پلاک آبی ملک یا بلوک است که شهرداری از طریق آن می‌تواند ملک را شناسایی کند.
4- پلاک ثبتی ملک: پلاک ثبتی را اداره ثبت صادر میکند و شماره پلاک ثبتی بر روی سند درج می شود که شامل یک کد اصلی و یک کد فرعی است.
5-نوع درخواست: در این قسمت نوع درخواست شما براساس جوازهایی که شهرداری دارد شامل تخریب، تغییر نقشه، تعمیرات اساسی، توسعه بنا، احداث بنا و یا اضافه اشکوب (طبقه) مشخص می‌شود.
6-تاریخ درخواست: تاریخی است که شما اقدام به درخواست دستور نقشه کرده اید.
7-نام متقاضی: در این قسمت نام متقاضی دستور نقشه ثبت می‌شود که ممکن است یکی از مالکین یا وکیل وی باشد.
توجه داشته باشید اساتمی تمام مالکین در پروانه‌ها درج می شود اما برای انجام و گرفتن دستور نقشه تنها نام یک نفر به عنوان متقاضی کافی است.
8-ابعاد طبق سند: صرفا ابعادی است که داخل سند ملک با بلوک درج‌شده است که شامل یک طرح مستطیل و در چهار جهت جغرافیایی است. به عنوان مثال در دستور نقشه شهرداری در قسمت ابعاد طبق سند نوشته‌شده باشد شمال به گذر 40.30 یعنی ملک از سمت شمال با گذر مجاور 40.30 مرز مشترک دارد.
9-ابعاد طبق وضع موجود: ابعادی است که بعد از بازرسی مامور ثبت می‌شود.
10-ابعاد گذر اصلاحی: پس از اصلاح گذرها در طرح تفضیلی ممکن است بعضی از ملک ها، مجبور به عقب‌نشینی باشند که هدف از این طرح‌ها بزرگ‌تر شدن گذرهاست.
11-ابعاد بعد از اصلاحی: ابعاد ملک بعد از عقب‌نشینی و اصلاح گذر است.
توجه داشته باشید قبل از مشارکت در ساخت و خرید و یا فروش ملک میزان اصلاحی گذر و عقب‌نشینی ملک را استعلام کنید.
12-عرض‌گذر اصلاحی: منظور عرض‌گذر یا خیابان است که ملاک تراکم است.
13-توضیحات طرح تفضیلی بر و کف: توضیحاتی است که پس از بازدید ملک و استعلام به صورت سیستمی توسط مسئول دفتر خدمات الکترونیکی شهرداری درباره پلاک ثبتی و همچنین اصلاحیه گذرها در مورد بر و کف می‌دهد.
توجه داشته باشید که در این مرحله نیاز به مراجعه حضوری به شهرداری نیست.
14- توضیحات پهنه‌بندی در طرح تفصیلی شامل: نوع پهنه که در حالت کلی 4 نوع پهنه (کاربری) داریم مسکونی، تجاری، حفاظت و ادغام کاربری‌ها، درصد پوشش، حداکثر تراکم مجاز که بستگی به نوع پهنه توسط شهرداری در فرم دستور نقشه درج می شود، تعداد طبقات مجاز، محل احداث بنا، حداکثر پیشروی، سطح اشغال و جانمایی ملک مطابق با سامانه طرح تفضیلی است.
توجه داشته باشید پهنه‌های مسکونی با علامت اختصاری R مشخص می‌شوند. پهنه M می‌تواند مسکونی، اداری و یا تجاری باشد.
صدور دستور نقشه شهرداری
بعد از تایید سیستمی رییس واحد صدور پروانه، دستور نقشه در دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری چاپ می‌شود.
برای مشاهده دستور نقشه و اطلاعات مندرج در آن می‌توانید به سایت شهرداری البرز مراجعه کنید.
بعد از دریافت فایل دستور نقشه مالک می تواند برای پروانه ساختمان (ساخت) اقدام کند.
شما می توانید با عضویت در my.karaj.ir کلیه فرآیند استعلام طرح تفضیلی و خدمات شهرسازی را بدون مراجعه به شهرداری انجام دهید.
مدارک موردنیاز برای اخذ دستور نقشه شهرداری
– اصل و کپی سند مالکیت ملک موردنظر
– اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالکان یا مالک یا وکیل قانونی وی
– اگر مالک فوت کرده باشد، اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی وارث و گواهی انحصار وراثت
– اگر مراجعه‌کننده وکیل قانونی مالک باشد، اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی و وکالت‌نامه شخص وکیل همه مالکین ملک موردنظر یا وکلای قانونی ایشان باید حضورداشته باشند
– در صورتی که مالک شخص حقوقی باشد، معرفی‌نامه رسمی با تعیین حدود اختیارات نماینده، اساسنامه و روزنامه رسمی شرکت بایستی ارائه شود
– اصل و کپی آخرین فیش نوسازی ملک
– فیش آب، برق، گاز و تلفن
– اصل و کپی صورت مجلس تفکیکی برای املاکی که به‌صورت آپارتمان هستند
– نقشه‌ای با مقیاس ۲۰۰۰/۱ از وضعیت موجود ملک که محل ملک را به طور دقیق مشخص نماید
– درخصوص املاک دارای شکل خاص، شیب تند و یا متراژ بیش از ۳۰۰۰ مترمربع نقشه ۲۰۰۰/۱ باید دارای تأییدیه مهندس ذیصلاح باشد
– اگر در ملک ساختمانی موجود نباشد، می‌بایست رأی کمیسیون ماده ۱۲ یا گواهی عدم استفاده از مزایای مواد ۶ و ۸ قانون اراضی شهری نیز ارائه شود.
– جهت صدور دستور نقشه تمام مالکین یا وکلای آن‌ها باید حضورداشته باشند.
جهت دانلود نمونه دستور نقشه شهرداری اینجا کلیک کنید.
توجه داشته باشید استعلام و صدور فرم دستور نقشه بستگی به شهرداری منطقه و بازدید از ملک دارد که 10 الی 20 روز کاری زمان می‌برد.
نقشه ساختمان بعد از مشاهده دستور نقشه شهرداری
1-ابتدا ابعاد زمین را با توجه به ابعاد بعد از اصلاحی در دستور نقشه ترسیم کنید.
2- میزان پیشروی را محاسبه و در نقشه اعمال کنید.
3-درز انقطاع را با توجه به ارتفاع ساختمان و فرمول مربوطه محاسبه و ترسیم کنید.
4-با توجه به نوع اسکلت راه پله و آسانسور را جانمایی و ترسیم کنید.
5-پارکینگ ها تامین شوند.(یک ماشین 50/2*10- دو ماشین 50/4*10 و…)
6-سطح اشغال طبقات با توجه به عددی که در دستور نقشه آمده است اعمال کنید و پلان ها را طراحی کنید.
سخن پایانی
همه دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری ابعاد همه ملک ها را به‌صورت یک مستطیل در نظر میگیرند و نقشه‌های معماری براساس یک مستطیل طراحی می‌شوند. در حالی که ممکن است ملک مورد نظر دارای دو طول یا دو عرض مساوی نباشد. وجود زاویه و کنج‌ها تفاوت زیادی در مساحت ملک ایجاد می‌کنند. در سندهای قدیمی معیار مساحت ملک همان مستطیل فرضی بوده و ابعاد دقیقی از مساحت ملک در دسترس نبوده است.
اما امروزه با استفاده از ابزارهای مهندسی مثل دوربین‌ها برای نقشه‌برداری دقیق زاویه‌های ملک و در نتیجه مساحت واقعی ملک را اندازه‌گیری می‌کنند. این در حالی است که بعضی از مهندسان اداره ثبت و دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری هنوز از متر برای اندازه‌گیری مساحت ملک استفاده می‌کنند. متاسفانه این اندازه‌گیری غیر مهندسی و تخمینی و دور از واقعیت ملاک تمام طراحی‌ها و پایان کار قرار می گیرد. به همین دلیل است که اغلب بین مساحت سند تک‌برگی و پایان کار تفاوت وجود دارد.
به علاوه اینکه باعث حذف پارکینگ در سند تک‌برگی می‌شود؛ زیرا در نقشه‌های معماری خودروها در کنار هم قرار میگیرند و تعداد آن‌ها در پایان کار درج می شود. اما در واقعیت زاویه‌ی لازم چرخش خودروها وجود نداردو کارشناس نظام مهندسی در زمان تفکیک آپارتمانها مجبور است پارکینگ را حذف کند.
بنابراین توصیه میکنیم در مرحله صدور دستور نقشه از ملک خود نقشه‌برداری کنید و همان نقشه را ملاک طراحی نقشه معماری قرار دهید. در این صورت مغایرتی بین مساحت و تعداد پارکینگ ها در نقشه‌های معماری و سند تک‌برگی به وجود نخواهد آمد.
به‌طورکلی اقدام جهت ساخت‌وساز از تشکیل پرونده و صدور دستور نقشه شهرداری تا صدور جواز ساخت زمان‌بر است و نیاز به تجربه کافی در این زمینه دارد. به همین دلیل نیاز است که تمامی مراحل توسط یک شرکت معتبر معماری انجام شود تا مالک یا مالکین بدون دغدغه و با اطمینان از انجام تمامی مراحل، درگیر پروسه اخذ صدور مجوزها نشوند.
